Praha se může vydat vídeňskou cestou dostupného bydlení. Co by se muselo změnit?
- před 5 dny
- Minut čtení: 5
Praha dlouhodobě řeší rostoucí ceny nájmů i nedostupnost bytů pro střední třídu. Ve Vídni přitom zhruba polovina obyvatel bydlí v obecních nebo neziskových nájemních bytech a nájemné se tam neodvíjí od momentální poptávky, ale od skutečných nákladů. Město si nastavilo vlastní pravidla trhu a drží je dlouhodobě pod kontrolou.
Podle expertů je možné se vídeňským modelem inspirovat i v Česku. „Model nelze jednoduše okopírovat, ale lze jej znovu vytvořit na základě jeho klíčových principů,“ říká rakouský expert na bytovou politiku Wolfgang Amann, ředitel Institutu pro nemovitosti, bydlení a výstavbu a konzultant OSN i Světové banky.
Rakouský systém stojí na dvou pilířích: bytové neziskovosti a stabilní veřejné podpoře výstavby. Klíčové není množství dotací, ale pravidlo, že byty určené jako dostupné zůstávají dostupné i v budoucnu. „Za těchto podmínek mohou neziskové bytové společnosti nabízet bydlení o deset až dvacet procent levněji než tržně orientovaní developeři, a to i bez podpory. Pokud se přidá podpora konkrétních projektů, je možné dosáhnout skutečně dostupného nájemného,“ říká Amann. Nejde tedy jen o sociální politiku, ale o systém, který dlouhodobě tlumí růst cen i na soukromém trhu.
Družstevní bydlení odrazovým můstkem
Jako možný odrazový bod pro Česko zmiňuje existující družstevní bydlení. „Jako základ by mohl posloužit existující sektor družstevního bydlení. Bylo by však nutné změnit pravidlo, podle kterého družstevní byt fakticky funguje jako vlastnictví jednotlivce. Byt by měl zůstat v kolektivním vlastnictví družstva,“ vysvětluje Amann. Tedy místo modelu, kdy si člen družstva byt v podstatě „přivlastní“ a může s ním nakládat jako s majetkem, by zůstal trvale ve vlastnictví družstva.
Právě tato zdánlivě drobná změna by podle něj mohla otevřít prostor pro vznik skutečně silného neziskového sektoru. V Česku dnes většina družstev funguje tak, že člen má k bytu prakticky převoditelné právo a může jej prodat za tržní cenu, podobně jako vlastník. Byt se tak fakticky dostává na trh.
Martin Lux, vedoucí oddělení Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, upozorňuje, že některé prvky vídeňského modelu se už v Česku objevily, zatím však jen v omezeném rozsahu. „Nákladové nájemné je součástí programu Státního fondu podpory investic, ale jeho nastavení není shodné s vídeňským. Bylo kompromisem mezi různými zájmy,“ říká.
Právě způsob zvyšování nájemného podle Luxe ukazuje, jak moc se český model od vídeňského liší. V Rakousku se valorizují pouze ty složky, které skutečně zdraží, například správa či opravy. Splátka úvěru použitá na výstavbu bytu zůstává při pevné sazbě po celou dobu splatnosti stejná, a nemění se tedy ani část nájemného, která ji pokrývá. V českém modelu se však může navyšovat celé nájemné jako jeden celek, i když samotná splátka úvěru zůstává stejná. Nájem tak může růst rychleji, než odpovídá skutečným nákladům.
Chybí limity stavebních nákladů
Další slabinou je absence jasných limitů stavebních nákladů. „Český model nestanoví explicitně maximální limity nákladů výstavby, takže hrozí, že náklady mohou být přestřelené,“ upozorňuje Lux. U nákladového nájemného přitom platí jednoduchá logika: vyšší náklady znamenají vyšší nájem. Bez kontroly tedy nákladové automaticky neznamená dostupné.
Tento princip se v Česku navíc vztahuje pouze na jeden program. Mimo něj většina projektů funguje na běžném tržním nájemném. Problémem jsou i peníze. „Na realizaci již připravených projektů obecních dostupných bytů nejsou aktuálně peníze v rozpočtu,“ říká Lux.
V minulém volebním období se proto diskutovalo zapojení soukromého kapitálu prostřednictvím bytových společností s omezeným ziskem. V takovém modelu by nákladové nájemné zahrnovalo i předem stanovený přiměřený výnos z investovaného kapitálu místo maximalizace tržní marže. Podle Luxe by právě tento typ nájemního bydlení mohl výrazně posílit dostupný sektor. „Byla by to obrovská škoda, kdyby tento koncept nepokračoval,“ dodává.
Situaci podle Martina Luxe nevyřeší samotné zrychlení výstavby. „Novela stavebního zákona nebude mít v nejbližších letech žádný významnější vliv na vývoj cen bytů,“ říká Lux. Stát podle něj v současné podobě reformy ustupuje soukromému sektoru bez toho, aby si stanovil podmínky. „Stát dává soukromému sektoru dar, aniž by po něm cokoliv chtěl. Odpovědní lidé by si měli uvědomit, že stát by neměl bezmyšlenkovitě schvalovat zákony vytvořené lobistickými skupinami, ale měl by hájit zájmy občanů,“ upozorňuje. Pokud stát zjednodušuje povolování, měl by zároveň požadovat veřejný závazek, například podíl dostupných bytů nebo příspěvek na infrastrukturu. Bez takových podmínek systémový problém nezmizí.
Kličová otázka dlouhodobého financování
Klíčová je i otázka dlouhodobého financování. Rakouský systém stojí na zákonem ukotveném modelu podpory bydlení, v němž jsou určité veřejné příjmy pevně vyčleněny právě na bytovou výstavbu a obnovu dostupného bydlení. Tyto prostředky jsou spravovány na úrovni spolkových zemí a následně poskytovány formou zvýhodněných úvěrů či dotací projektům obecního a neziskového bydlení.
Podobný nástroj by byl technicky možný i v Česku. „Pokud by pro něco takového byla politická podpora, mohlo by vzniknout i u nás,“ říká Lux. Zásadní je však společenská shoda. „Obávám se, že taková shoda dnes neexistuje.“
Ani nový zdroj peněz ale sám o sobě nestačí. „Nejsilnější faktory v pozadí volatility cen bytů jsou na straně poptávky, nikoli nabídky. Nabídka má na vývoj cen v krátkém období velmi malý vliv,“ uvádí Lux. Bez jasných pravidel nákladového nájemného a kontroly stavebních nákladů by tedy ani stabilní financování automaticky nezaručilo dostupné bydlení. Podle Luxe přitom existují i jiné systémové nástroje, jak situaci ovlivnit, například úprava majetkových daní, vyšší zdanění prázdných bytů či posílení jistoty nájemních smluv.
Roli hraje i nový Metropolitní plán
Další vrstvou debaty je územní plánování. Praha připravuje nový Metropolitní plán, který určuje, kde a jak se může stavět. Neřeší ceny ani vlastnictví bytů, ale nastavuje pravidla rozvoje města.
„Územní plány stanovují pravidla pro výstavbu a úpravy staveb v obci. Jde o určitý typ dohody o rozvoji obce, který neobsahuje a ani nemůže obsahovat věci řešící vlastnictví,“ vysvětluje urbanista a spoluautor Metropolitního plánu Jaromír Hainc z Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy.
Plán může přispět k dostupnosti nepřímo, a to rozšířením kapacity pro bytovou výstavbu. „Metropolitní plán oproti platnému plánu umožňuje stavět byty všude, s výjimkou produkčních ploch,“ říká Hainc. Dokument zároveň stanovuje jasná pravidla pro veřejná prostranství, výšky zástavby a vybavenost. Cílem je předvídatelnost a snazší povolování projektů. Podle Haince je v plánu dostatečná kapacita ploch pro stovky tisíc bytů včetně škol, parků a další infrastruktury.
Ve Vídni je územní plánování formálně podobné. Rozdíl spočívá spíše v tom, jak je propojeno s dalšími nástroji. Město vlastní významnou část pozemků a vstupuje přímo do výstavby. Územní plán tak není izolovaný dokument, ale součást širší strategie.
Pražský plán využívá také nástroj plánovacích smluv. „Na mnohých transformačních a rozvojových plochách předjímá pro využití vyšší kapacity dohodu v území na půdorysu plánovací smlouvy, což je ve výsledku obdobný nástroj jako zastavovací plán ve Vídni,“ říká Hainc. Rozvojové lokality tedy lze řešit jako celek a zároveň zachovat jasně stanovené regulace.
Velká část návrhu se zaměřuje na transformační a rozvojová území, kde má vzniknout nové město s byty, parky i občanskou vybaveností. „Dostupnost bydlení zvýší výstavba, která bude podle Metropolitního plánu dle charakteru jednotlivých lokalit. Tedy různá v různých částech Prahy,“ dodává Hainc.
Územní plán může otevřít prostor pro výstavbu a zrychlit povolování. O cenách ale nerozhodne. Pokud by Praha chtěla skutečně omezit tlak trhu a dlouhodobě stabilizovat nájmy, musela by vedle výstavby posílit vlastní a neziskový sektor, nastavit pevná pravidla nákladového nájemného včetně kontroly stavebních nákladů a zajistit stabilní zdroj financování.
Datum uveřejnění: 24.2.2026
Autor: Světlana Balšáková
Komentáře