17.10.2023
Na nedávném setkání platformy Chytré město a investor se hovořilo také o družstevním bydlení. V Mladé Boleslavi totiž od roku 2022 funguje Senior resort Štěpánka, pilotní projekt společnosti „BDSO – Bytová družstva společně s občany“ a zároveň nový domov pro 256 lidí.
Josef Sikyta, manažer společnosti, nám v následujícím rozhovoru prozradil, co stojí za úspěchem konceptu dostupného bydlení v podání BDSO a jak chtějí tento koncept rozšířit do dalších českých a moravských měst.
Společnost BDSO se zaměřuje na výstavbu bytů ve spolupráci s obcemi. Co konkrétně nabízíte?
Název BDSO vychází ze zkratky „bytové družstvo společně s občany“. Přinášíme myšlenku spolupráce s občany a obcemi na výstavbě bytů a když to ještě více přiblížím, tak bychom mohli říct, že koordinujeme vytváření bytových družstev. Nejsme tradiční developeři, ale organizujeme celý proces výstavby bytů, zajistíme investory a vše potřebné pro to, aby projekt vznikl.
Jak jste přišli na myšlenku vytvářet družstevní bytové komplexy?
Začali jsme s myšlenkou komunitního bydlení pro seniory. Zjišťovali jsme možnosti v zemích jako Německo, Rakousko a Nizozemí. Zjistili jsme, že je to právě forma družstevního bydlení, která nejlépe odpovídá tomu, co jsme hledali.
Mohl byste laikům vysvětlit výhody družstevního bydlení?
V družstevním bydlení je byt reprezentován družstevním podílem. Klíčovou výhodou družstevního bydlení je možnost financování přes družstevní hypotéku, která je dostupnější než tradiční hypoteční úvěr. Navíc, družstvo může být flexibilnější a efektivnější při správě a údržbě budovy. V případě potřeby větších oprav družstvo může rychle jednat a vyjednat například lepší podmínky s dodavateli.
Družstevní bydlení v ČR má neslavný nádech minulosti. Jak se tuto pověst daří napravovat?
Družstvo může být efektivní nástroj pro správu bytových domů, pokud je řízeno profesionálně. Víme, že v minulosti byly problémy s některými družstvy a jsme připraveni vysvětlovat principy moderního družstva. My v BDSO klademe důraz na profesionalitu a spolehlivost od výstavby až po správu. Naším cílem je být spolehlivým partnerem pro obce a zaručit kvalitu bydlení pro obyvatele a náš první projekt Štěpánka je důkaz, že se nám to daří.
Znamená to, že přinášíte nový formát družstevního bydlení?
V podstatě vycházíme ze základů tradičního družstevního modelu, ale klíčovým prvkem je již zmíněné profesionální řízení. Vytvořili jsme propracovaný model realizace bytových domů s garancemi pro obyvatele i samotné obce, v nichž jsou byty vystavěny. Upravili jsme některé aspekty, například rozlišení mezi vlastnickými a uživatelskými právy k nemovitosti. Naším záměrem je, aby nemovitost sloužila komunitě, a proto jsou naše stanovy navrženy tak, aby byly prospěšné pro lidi i město. Důležitým aspektem je například povinnost obyvatele mít v rezidenci trvalé bydliště, aby měla obec zajištěn příjem z rozpočtového určení daní.
Na trhu je nyní obtížné najít dostupné byty, zejména pro mladé rodiny nebo seniory. Jak může pomoci vaše řešení?
Náš formát družstevního bydlení představuje cenově dostupné řešení pro širokou skupinu lidí. Dostupnost je obecně pojem, který jsme se snažili hodně propracovat. Základem našeho přístupu je kombinace družstevního bydlení, efektivní výstavby a moderních technologií. Velmi podstatným aspektem je spolupráce s městem, které nám poskytne pozemek a bez toho, že by do projektu vkládalo své finanční prostředky, získá dlouhodobě spravované byty pro své občany.
Můžete ve zkratce popsat proces, když přijde člověk a chce se stát družstevníkem?
Začínáme předregistrací, protože zájem bývá opravdu velký. Jakmile je vše připraveno k výstavbě, začínáme s definitivní registrací a zájemce zaplatí vstupní částku sto tisíc korun, která je počítána do konečné ceny bytu. Po hrubé stavbě se platí 30 % ceny bytu, které můžeme rozložit až na 25 let. Když je byt k nastěhování, doplatíte zbývajících 70 % – buď najednou, nebo využijete výhodné družstevní financování, a bydlíte. Pro seniory je splatnost až 30 let, pro ostatní až 40 let. A pro účely družstevní hypotéky nevyžadujeme komplikované ověřování bonity u banky.
Jak vnímají obce a jejich zástupci vaši nabídku dostupného bydlení?
Nejdříve jsme museli hodně vysvětlovat a objasňovat naši vizi. Tento přístup chápeme, obavy jsou na místě, protože dobře založit a spravovat družstvo je trochu věda. Obce mají různé přístupy k rozvoji, ale my dokážeme přijít s řešením, které jim s jejich plány pomáhá. Dokážeme přizpůsobit projekt podle místních potřeb a navázat ho na konkrétní lokalitu a doprovodnou infrastrukturu. Spolupráce s městem od začátku až do konce projektu je základním stavebním kamenem úspěšného fungování našich projektů.
Vaším prvním realizovaným projektem je senior resort Štěpánka v Mladé Boleslavi. Znamená to, že se zaměřujete především na seniory a seniorské bydlení?
Je pravda, že u naší prvotní inspirace stála otázka bydlení pro seniory. Ale koncepce se vyvinula a v průběhu času jsme ji rozšířili, takže nyní nabízíme bydlení pro různé skupiny lidí – nejen pro seniory, ale také startovací byty a bydlení pro rodiny.
V resortu Štěpánka našlo bydlení téměř 300 obyvatel. Jak se jim bydlí?
Velmi nás těší, že náš koncept bydlení skutečně naplňuje očekávání obyvatel. Velká většina reakcí z resortu Štěpánka je pozitivní. Máme možnost slyšet osobní příběhy lidí a jejich důvody, proč si vybrali bydlení právě u nás a je posilující vnímat, že si lidé užívají život v prostředí, kde se cítí dobře, kde jsou doma ve svém a mají jistotu, že se o sebe dokážou s pomocí služeb v resortu postarat. Tato zpětná vazba je pro nás důležitá, protože nám pomáhá v dalších projektech.
Kdo se stará o doprovodné služby v resortech?
My nabízíme prostory a přípravu pro sociální a zdravotní služby, ale vždy ve spolupráci s místními subjekty. Služby může poskytovat buď město, nebo jiné organizace, jakou je třeba diakonie či soukromí poskytovatelé sociálních služeb. Například ve Štěpánce poskytuje sociální služby Pečovatelská služba města Mladá Boleslav.
Jak dlouho obvykle trvá než se z plánů, tedy záměru postavit družstevní byty ve městě, stane skutečnost?
Časový rámec se liší podle konkrétní situace a místa. V některých městech, jako je Praha, může proces získání stavebního povolení trvat až deset let, zatímco v jiných místech, jako je Žďár nad Sázavou, může celý proces trvat méně než rok. Pokud mluvíme o období od prvního jednání s městem až po nastěhování prvního obyvatele, bavíme se o minimálně třech letech.
Kolik projektů jste schopni ve spolupráci s městy zrealizovat například během jednoho roku?
Každý rok plánujeme realizovat 4–5 projektů. V závislosti na konkrétním typu bydlení a lokalitě můžeme nabídnout 100 až 200 bytů na projekt. O tom, zda půjde o komunitní seniorské bydlení nebo bydlení pro rezidenty, si rozhoduje municipalita, někde je to dokonce tak, že vznikají dvě družstva vedle sebe.
Můžete nám prozradit, kde plánujete další rezidence?
Momentálně připravujeme projekty v Bakově nad Jizerou, Žďáře nad Sázavou a Hluboké nad Vltavou. Byty v těchto lokalitách by měly být k dispozici v letech 2026 až 2027. Do konce roku plánujeme také rozhodnutí o dalších třech projektech. Vypadá to, že budoucnost bude patřit družstevnímu bydlení
Zdroj:
https://www.dvs.cz/clanek.asp?id=6928968